Cinq ans après son lancement, le Plan National pour le Logement des Monégasques (PNLM) fait l’objet d’un premier bilan officiel dans le rapport public annuel 2025 de la Commission Supérieure des Comptes, arrêté le 18 novembre 2025. Le constat d’ensemble est nuancé : la trajectoire globale est respectée, mais les résultats opération par opération révèlent des retards significatifs, une demande non satisfaite mal documentée et des zones d’ombre sur le pilotage à venir.

Lancé en 2019 pour couvrir la période 2020-2035, le PNLM prévoyait la livraison de 1 831 appartements domaniaux supplémentaires sur quinze ans, soit un solde net de 1 363 logements, à raison de 122 appartements neufs par an en moyenne. À fin 2024, soit au tiers de la durée du plan, 633 logements avaient été livrés, avec un décalage d’environ un an sur la trajectoire initiale. L’État a investi 1,387 milliard d’euros dans ce programme, sur 1,586 milliard de crédits inscrits aux budgets successifs depuis 2019. Une deuxième phase du plan, portant sur 387 à 407 appartements supplémentaires pour la période 2025-2029, a été présentée au Conseil National le 6 juin 2025.

Des retards et des arbitrages qui fragilisent le bilan

Si les chiffres globaux semblent satisfaisants, la Commission relève que plusieurs opérations phares ont accusé des retards importants. C’est le cas de l’immeuble Bel Air, dans le quartier du Jardin Exotique, dont le chantier a débuté en 2019 mais dont les attributions n’ont été finalisées qu’en février 2025, avec un appel à candidatures clôturé en octobre 2024. D’autres opérations, comme l’Annonciade II et le Larvotto Supérieur, ont également pris du retard, tandis que les projets du Boulevard du Jardin Exotique et de Grande Bretagne ont été purement et simplement abandonnés ou reportés. Des opérations dites « intermédiaires » — avenue Hector Otto, Villa Luciole — ont été conduites pour compenser ces manques, sans que la cohérence d’ensemble du dispositif soit toujours lisible.

Rappelons que le logement domanial constitue l’un des piliers de la politique sociale de la Principauté depuis plusieurs décennies. Réservé aux foyers de nationalité monégasque, il représente aujourd’hui près de 4 300 logements en Principauté auxquels s’ajoutent environ 600 unités dans les communes françaises limitrophes, sur un parc immobilier total estimé à un peu plus de 22 000 logements selon le recensement 2024 de l’IMSEE.

La Commission pointe également un angle mort important : l’analyse des demandes non satisfaites reste insuffisamment documentée. Les refus après attribution — au nombre de 233 depuis 2019 — leurs motifs, ainsi que les demandes en liste d’attente ou redéposées plusieurs fois, ne font pas l’objet d’un suivi systématique. Or, c’est précisément cette donnée qui permettrait d’évaluer la pression réelle sur le parc domanial et d’affiner les projections pour les années à venir.

La Commission formule par ailleurs une interrogation sur le seuil à partir duquel la proportion croissante de logements sous Contrat Habitation-Capitalisation — 1 505 contrats en 2025 — pourrait réduire la fluidité du parc et limiter les parcours résidentiels au sein du secteur domanial. Ce dispositif, qui permet aux nationaux d’acquérir un droit personnel d’habitation transmissible à leurs descendants monégasques, représente une part significative du stock, et son développement soulève des questions sur la disponibilité future des appartements pour de nouveaux attributaires.

Sur le plan de la gouvernance, la Commission relève qu’il n’existait pas, jusqu’à fin 2024, de schéma de reporting global des opérations du PNLM, malgré l’implication de nombreux services — Administration des Domaines, Direction de l’Habitat, Direction des Travaux Publics, Direction du Budget et du Trésor, IMSEE — dans sa mise en œuvre. Elle recommande également d’établir des simulations financières précises pour la deuxième phase du plan et de les actualiser régulièrement, dans un contexte budgétaire qui sera plus contraint que lors de la phase initiale, notamment du fait de l’achèvement des recettes exceptionnelles liées à l’opération Mareterra.

La Commission soulève enfin la question du coût de la gratuité des loyers accordée aux résidents relogés temporairement pendant les opérations de démolition-reconstruction, comme à Bel Air, estimée à plus de 6 millions d’euros par an à la charge du budget de l’État. Elle suggère d’adopter une règle d’exonération seulement partielle, plafonnée au niveau des loyers antérieurement versés par les occupants concernés.