Le marché immobilier monégasque confirme en 2025 sa solidité structurelle. Avec 493 transactions enregistrées et un volume global de 5,9 milliards d’euros, il maintient le cap établi lors de l’année record 2024. Derrière cette stabilité apparente se dessinent pourtant deux dynamiques très distinctes : un recul sensible des ventes dans le neuf, compensé par un rebond spectaculaire des reventes qui pulvérise tous les records antérieurs. C’est ce qui ressort de la nouvelle édition de l’Observatoire de l’Immobilier que vient de publier l’IMSEE.
Vue d’ensemble : 5,9 milliards d’euros de transactions
En 2025, la Principauté a enregistré 493 transactions immobilières, soit une progression de 5,8 % par rapport à 2024. Le montant global des ventes et des reventes s’établit à 5,9 milliards d’euros, un niveau quasiment identique au record de l’année précédente.
Ce chiffre global masque cependant une réalité contrastée entre les deux composantes du marché. Les ventes de logements neufs reculent nettement — aussi bien en volume (-36,6 %) qu’en valeur (-29,1 %) — après une année 2024 exceptionnellement dopée par plusieurs livraisons simultanées de programmes de haut standing. En sens inverse, les reventes repartent fortement à la hausse, progressant de 17,5 % en nombre et de 49,1 % en valeur, pour établir un nouveau record absolu à 3,2 milliards d’euros.
Le marché des ventes : moins de volume, davantage d’exception
103 logements neufs livrés en 2025
L’activité sur le marché des ventes est directement conditionnée par le rythme des livraisons de logements neufs dans le secteur privé. En 2025, 103 logements ont été achevés, répartis entre deux programmes principaux : la Bay House (Testimonio 2 Socle) à La Rousse — 56 logements et 5 villas — et le Palais Ninetta aux Moneghetti, avec 42 appartements.
Ce volume est inférieur aux 159 livraisons de 2024, qui avaient notamment vu l’achèvement du Renzo et des Jardins d’Eau au Larvotto. Les livraisons restent par nature irrégulières d’une année sur l’autre, en fonction de l’avancement des chantiers.
64 ventes enregistrées, toujours bien au-dessus des moyennes historiques
Au total, 64 ventes ont été enregistrées en 2025, contre 101 en 2024. Ce repli doit être relativisé : le volume 2025 demeure supérieur à la moyenne décennale de 51 transactions par an, et représente près du double de la moyenne observée depuis 2006 (33 biens par an).
La distribution trimestrielle révèle une concentration forte en début d’année : 42 ventes au premier trimestre, 15 au deuxième, 7 au troisième, et aucune au quatrième. Cette dynamique décroissante reflète l’épuisement progressif du stock issu des livraisons récentes.
Des grands logements qui dominent très largement
La structure du marché des ventes est inédite dans l’histoire de cet observatoire : plus de huit ventes sur dix concernent des biens de quatre pièces ou plus, dont quatre villas. Les studios et les deux pièces représentent désormais moins de 8 % des transactions.
Cette tendance se retrouve dans la répartition des montants : la quasi-totalité des ventes — 97,5 % — porte sur des biens de quatre pièces et plus, dont les trois quarts relèvent de la catégorie cinq pièces et plus (villas incluses).
Le prix moyen des ventes franchit 40 millions d’euros pour la première fois
Tiré par des transactions d’exception consécutives aux livraisons de programmes ultra-premium, le prix moyen des ventes atteint 40,8 millions d’euros en 2025, en hausse de 11,9 % sur un an. C’est la première fois dans l’histoire de l’observatoire que ce seuil est dépassé.
Le prix médian s’établit à 21,2 millions d’euros, signifiant qu’une vente sur deux s’est conclue à ce niveau ou au-delà. En dix ans, le prix moyen des ventes a progressé de 196,8 % et le prix médian de 246,7 %.
La distribution par tranche de prix illustre la montée en gamme du marché neuf : sur 64 transactions, 35 ont dépassé 20 millions d’euros (soit 54,7 % du total), dont cinq au-delà de 100 millions d’euros — autant que le nombre de ventes inférieures à 5 millions d’euros.
📊 Chiffres clés — Ventes 2025
- 64 ventes (−36,6 % / 2024)
- 2,6 milliards d’euros de montant total
- Prix moyen : 40,8 M€ (record absolu)
- Prix médian : 21,2 M€
- 54,7 % des ventes dépassent 20 M€
- 84,4 % des ventes portent sur des biens de 4 pièces et plus
Le marché des reventes : un rebond historique
429 transactions, un niveau record pour la valeur
Après deux années consécutives de repli, les reventes retrouvent une dynamique positive en 2025. Le nombre de transactions atteint 429 logements, en progression de 17,5 % (soit 64 biens supplémentaires), légèrement au-dessus de la moyenne décennale de 424 reventes par an.
La hausse concerne toutes les typologies : les 4 pièces enregistrent la progression la plus marquée (+54,3 %), suivis des 3 pièces (+19,8 %). Les studios (+9,1 %) et les 2 pièces (+10,8 %) progressent également.
3,2 milliards d’euros : un record absolu
Le montant des reventes dépasse pour la première fois la barre symbolique des 3 milliards d’euros, s’établissant à 3,249 milliards d’euros, soit une progression de 49,1 % par rapport à 2024. Ce résultat excède de plus de 700 millions d’euros le précédent record de 2019, réalisé avec un nombre de transactions comparable.
Cette performance est portée par l’arrivée sur le marché secondaire de biens récemment livrés — notamment les programmes du Larvotto — qui tirent les prix moyens vers le haut. La hausse est particulièrement marquée pour les biens de 5 pièces et plus (+82,6 %) et les villas (+222,5 %).
Monte-Carlo et Larvotto : deux quartiers qui font la loi
Monte-Carlo consolide sa position de premier marché de reventes en Principauté, avec 164 transactions enregistrées en 2025 (+24,2 %), soit son niveau le plus élevé depuis 2014. Le montant des reventes dans ce quartier franchit pour la première fois le seuil du milliard d’euros, à 1,13 milliard d’euros (+41,5 %).
La montée en puissance du Larvotto est le fait marquant de l’année. Porté par l’arrivée des récentes constructions — Jardins d’Eau, Le Renzo, et autres programmes livrés en 2024 — le quartier enregistre 13 reventes en 2025, soit le double de sa moyenne décennale, pour un montant de 851,9 millions d’euros, multiplié par cinq en un an. Avec seulement 13 transactions, ce chiffre illustre le niveau exceptionnel des biens concernés.
Le Jardin Exotique (+86,4 % en nombre, +88,5 % en montant) et La Condamine (+29,4 % en nombre, +75,2 % en montant) enregistrent également de fortes progressions. À l’inverse, Fontvieille, les Moneghetti et Monaco-Ville affichent un recul à la fois en volume et en valeur.
Le prix moyen des reventes s’envole à 7,6 millions d’euros
Le prix moyen des reventes progresse de 26,8 % pour atteindre 7,6 millions d’euros, un nouveau record. En dix ans, il a augmenté de 78 %. Le prix médian atteint 4,0 millions d’euros (+11,1 %), signifiant qu’une revente sur deux s’est conclue au-delà de ce seuil.
Par type de bien, la segmentation est très marquée. Les studios atteignent en moyenne 2,0 millions d’euros (+5,5 %), les 2 pièces 4,0 millions d’euros (+9,0 %). Les biens de 5 pièces et plus se distinguent par une forte accélération : leur prix moyen bondit de 54,1 % pour s’établir à 29,0 millions d’euros, soit 10 millions d’euros supplémentaires en un an.
La montée en gamme se confirme aussi dans la répartition par tranches de prix. En 2025, 22 reventes dépassent 20 millions d’euros, un record depuis la création de l’observatoire. À l’opposé, les transactions inférieures à 5 millions d’euros poursuivent leur érosion structurelle : elles ne représentent plus que 63,9 % des reventes, contre près de 80 % en 2016.
📊 Chiffres clés — Reventes 2025
- 429 reventes (+17,5 % / 2024)
- 3,249 milliards d’euros — record absolu
- Prix moyen : 7,6 M€ (+26,8 %)
- Prix médian : 4,0 M€
- 22 reventes dépassent 20 M€ (record depuis la création de l’observatoire)
- Monte-Carlo : 164 transactions, 1,13 Md€ (1er franchissement du milliard)
- Larvotto : 13 transactions, 851,9 M€ (×5 en un an)
Prix au mètre carré : 57 569 €, le Larvotto au-dessus de 70 000 €
Une nouvelle méthodologie de calcul
L’édition 2025 de l’Observatoire introduit une évolution méthodologique significative dans le calcul du prix au mètre carré. Jusqu’à présent calculé sur la seule base des reventes, cet indicateur intègre désormais l’ensemble des transactions — ventes et reventes — pour lesquelles la superficie est connue (90,9 % des cas en 2025).
Le modèle repose sur une régression linéaire prenant en compte l’année de transaction, le quartier de localisation et la période de construction de l’immeuble. Cette évolution répond à une nécessité : les logements neufs, particulièrement présents à Monaco, se retrouvent rapidement sur le marché de la revente et exercent une influence significative sur les niveaux de prix observés.
Cette refonte méthodologique a conduit à recalculer l’intégralité de la série historique. Toute comparaison avec les prix publiés dans les observatoires précédents est donc impossible.
57 569 € le mètre carré en 2025
Après un bond de 14,8 % en 2024 — lié à la commercialisation de programmes de très haut standing — le prix au mètre carré marque un léger repli de 1,4 % en 2025, à 57 569 €. Il demeure à un niveau historiquement élevé, ayant progressé de 41,8 % depuis 2016 (40 599 €).
Classement des quartiers : le Larvotto en tête, loin devant
L’analyse par quartier met en évidence trois groupes de prix distincts :
| Quartier | Prix/m² 2025 | Variation 24/25 |
|---|---|---|
| Larvotto | 71 167 € | +2,2 % |
| Monte-Carlo | 54 009 € | +4,8 % |
| Fontvieille | 52 518 € | +4,5 % |
| La Condamine | 52 104 € | −0,7 % |
| La Rousse | 51 265 € | +3,2 % |
| Jardin Exotique | 45 168 € | −3,7 % |
| Les Moneghetti | 43 797 € | +3,3 % |
Le Larvotto franchit pour la première fois le seuil symbolique des 70 000 € le mètre carré, confirmant sa montée en puissance liée aux livraisons récentes de programmes premium (Jardins d’Eau, Le Renzo). Les quartiers de Monte-Carlo, Fontvieille et La Rousse progressent, tandis que La Condamine et le Jardin Exotique reculent légèrement.
Le neuf à 65 602 €, l’ancien toujours au-dessus de 40 000 €
L’analyse par période de construction révèle un écart significatif entre les biens récents et l’ancien. Les logements construits depuis 2020 — Mareterra, Bay House, L’Exotique — affichent le prix au mètre carré le plus élevé, estimé à 65 602 € en 2025. À l’autre extrémité, les immeubles antérieurs à 1940 (Palais Belvédère, La Radieuse) se situent à 42 142 €, mais restent donc bien au-dessus du seuil des 40 000 €.
Pour les constructions de la décennie 2020-2029, les disparités entre quartiers sont importantes, allant de 47 800 € au Jardin Exotique à 71 241 € au Larvotto. Les prix ont progressé dans tous les quartiers entre 2024 et 2025 pour cette période de construction.
📊 Prix au m² par quartier — biens construits 2020-2029
Quartier 2025 Évolution Larvotto 71 241 € +2,3 % Monte-Carlo 60 526 € +2,7 % La Condamine 59 523 € +2,7 % Fontvieille 54 907 € +3,0 % La Rousse 54 209 € +3,0 % Les Moneghetti 50 198 € +3,3 % Jardin Exotique 47 800 € +3,4 %
Le marché immobilier monégasque confirme en 2025 sa résilience et son positionnement dans le très haut de gamme mondial. La stabilité du volume global à 5,9 milliards d’euros, malgré un marché des ventes en repli, témoigne de la solidité de la demande sur le marché secondaire.
Les tendances structurelles se poursuivent : concentration des transactions sur les grands biens, montée irrésistible des prix moyens, renforcement du Larvotto comme nouveau pôle premium de la Principauté, et marginalisation progressive des transactions inférieures à 5 millions d’euros.
L’introduction d’une méthodologie plus rigoureuse pour le calcul du prix au mètre carré — intégrant désormais ventes et reventes via un modèle de régression linéaire — renforce la fiabilité de cet indicateur de référence pour les acteurs du marché.